¿QUE ÉS Y CÓMO ESTRUCTURAR UN CAPITAL PREFERENTE?

By adminwestay

• 17 de diciembre de 2020
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Capítulo completo sobre Capital Preferente del libro Ganemos Todos, Inversiones Inmobiliarias

Sin duda, una de las últimas y mejores innovaciones del mercado inmobiliario, es el «capital preferente«, que no es más que una forma sofisticada de financiar el desarrollo de un proyecto inmobiliario.

Actualmente en Chile, en la fecha de publicación de esta tercera edición del libro (Mayo 2019), estimo que la demanda por capital preferente supera la oferta. Es decir, la dificultad para un gestor de capital preferente radicaría en “estructurar” el capital preferente, más que conseguir a los inversionistas.

El capital preferente paga a los inversionistas una tasa fija de retorno, mediante un pago de intereses, que puede tener distintas opciones, las cuáles son:

1. Pago de intereses anticipado
2. Pago de intereses cada cierto periodo de tiempo (por ejemplo trimestral o semestralmente)
3. Pago de intereses al vencimiento

Si realizamos el pago de intereses de manera anticipada, el monto de la inversión será mayor al monto que la inmobiliaria va a recibir.

Cómo estructurar un capital preferente

En primer lugar, el gestor de capital preferente debe contactar inmobiliarias. Las inmobiliarias generalmente ya conocen esta forma de financiamiento. El gestor de capital preferente debe no sólo explicar esta forma de financiamiento y hacer ver las ventajas para una inmobiliaria, sino que también, ofrecer “el pack completo”, para resultar atractivo. Es decir, el gestor inmobiliario debe ser capaz de explicar las ventajas, estructurar y obtener los fondos.

El capital preferente debe estar incorporado desde un inicio en la estructura de financiamiento de un proyecto inmobiliario. Recordemos del capítulo anterior que, hasta hace menos de 3 años, la estructura típica de financiamiento de un proyecto inmobiliario era la siguiente:

• Capital Propio
• Bancos
• Preventas

Hoy en día se agrega una cuarta fuente de financiamiento, que es el capital preferente.

En el esquema tradicional de financiamiento de un proyecto inmobiliario, el capital propio generalmente era aportado por los socios de las inmobiliarias y un grupo de inversionistas cercanos, también conocido como “familia y amigos” [1]. En este esquema, el capital propio es generalmente usado para comprar el terreno y capital de trabajo, luego el banco financia la construcción y los ingresos por las preventas son usados para disminuir el monto de capital solicitado al banco para la “línea de construcción”[2].

En los inicios del mercado inmobiliario en Chile, los proyectos eran financiados con nada o casi nada de financiamiento bancario. Luego se fue incorporando el financiamiento bancario, al principio tímidamente (menos del 50% del costo de construcción), hasta llegar a la situación actual, donde los bancos financian no solo hasta el 100% del costo de construcción de un proyecto inmobiliario, sino que también un porcentaje de la compra del terreno.

Luego, con el tiempo, se incorporaron los Fondos de Inversión, que empezaron a financiar parte del capital de un proyecto inmobiliario, al principio tímidamente y hoy hasta el 100%.[3] De esta forma, en un breve período de tiempo, las inmobiliarias y el mercado financiero empezó a interiorizar que parte de su esquema de financiamiento de capital, podría ser invitando a participar a Fondos de Inversión Inmobiliarios. Como en todo producto de inversión, el desarrollo del mercado se ve sostenido por la demanda. En este caso inversionistas, que buscaban mejorar el retorno de sus portfolios, participar del rubro inmobiliario y por qué no, “invertir como Warren Buffet”.

Siempre es bueno conocer la historia, ya que como dice el dicho, la historia se repite. Estimo que el capital preferente llegó para quedarse. En un período de 3 a 5 años, será una forma más de financiamiento, conocida por todos los actores del mercado e incorporada como una opción más de «levantar capital» para un proyecto inmobiliario.

Los pasos para estructurar un capital preferente son los siguientes:

1. Negociación de las condiciones con la inmobiliaria y explicar la operación de capital preferente
2. Conseguir las pólizas y negociar las mejores condiciones con los proveedores
3. Estructurar los contratos de compra venta
4. Buscar inversionistas
5. Ajustar la póliza y revisión de contratos
6. Coordinación de firmas en notaria, vales vista y liquidación de comisiones e intereses

Agregaría una última etapa, que recomiendo realizar para cualquier industria y producto que estés vendiendo, que es el seguimiento post venta. Específicamente, en el caso del capital preferente, el seguimiento post venta sería el siguiente:

1. Envío de informes trimestrales
2. Reuniones periódicas con inversionista para actualizarlo de su inversión

El siguiente ejemplo es una adaptación de un caso real que me tocó estructurar el 2019 para un proyecto en Providencia.

• Permiso Construcción: Aprobado
• Terreno: 1 rol, en torno a 1.500 m2, valor comercial estimado 90.000 UF
• Cupo: 20.000 UF

• Fecha estructuración: Abril 2019
• Comisión Estructuración: 10 UF (sólo 1 vez)
• Tasa capital preferente: 5,0%
• Plazo: 24 meses
• Póliza emitida por Compañía de Seguro Ganemos Todos
• Pago intereses anticipado
• 100% del costo de construcción aprobado
• Monto Mínimo Inversión: 5.000 UF
• Garantía: 30% de descuento

Al cerrar la operación, las partes entregan en ese momento en notaría lo siguiente:

1. Inversionista entregará un vale vista de UF 21.622
2. Inmobiliaria entregará a inversionista póliza de capital preferente por UF 21.622
3. Cheque al inicio de los intereses del inversionista por UF 1.622

Cómo pueden ver, en este caso, el inversionista aporta un monto mayor a 20.000 UF. Esto se debe a que el pago de intereses es al inicio. De esta forma, el inversionista aporta 21.622 UF pero inmediatamente, “recibe de vuelta”, 1.622 UF, quedando libre para la inmobiliaria 20.000 UF.

Esta forma de pago de intereses (al inicio), tiene la ventaja que mejora la TIR del inversionista (aunque algunas veces, dentro de las condiciones, se negocia que si el pago de intereses es anticipado, el monto sea ajustado por el valor del dinero en el tiempo, quedando la TIR en 0 y anulando este efecto).

Para calcular el monto de los intereses, simplemente multiplico el capital por la tasa. Estas serían las condiciones de la operación.

Interés Anual: 5%

Interés en el período de inversión: 7.5% (18 meses)

Caja Disponible para la Inmobiliaria: 20.000 UF

Monto Pago Intereses: 1.622 UF

Capital Asegurado: 21.622 UF

Póliza de Seguro a 18 Meses: 21.622 UF

Como toda póliza de seguro, esta tiene un costo, conocido como “prima”, que debe ser pagado por la inmobiliaria.

Como puedes ver, al explicar paso a paso el capital preferente, no parece tan “preferente” y es posible entender su funcionamiento. Ojalá que más actores puedan participar y desarrollar este mercado, que permite a las inmobiliarias bajar los costos de financiamiento a un menor precio de venta y a los inversionistas alcanzar atractivos retornos ajustado por riesgo. Eventualmente, por una parte, el menor costo de financiamiento para las inmobiliarias podría traducirse en una baja de precio de los valores de venta y, por otra parte, los retornos del capital preferente, que son asegurados por una compañía de seguro, permitirían invertir a los Fondos de Pensiones y mejorar nuestras pensiones.

Lo anterior suponiendo un mercado que funcione de manera eficiente… pero eso es materia para otro libro o para alguien que quiera tomar la posta, si tú eres esa persona, contáctame y te ayudo en lo que pueda.

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[1] Más conocido por sus siglas en inglés “friends and family”. La mayoría de las personas le agregan la palabra “fools” pero lo considero un error, ya que la mejor forma de decidir si invertir es si los socios y sus amigos cercanos aportan dineros. Esta política es llevada de manera excelente por Broota, empresa de crowdfunding de financiamiento de empresas, que les exige a los socios de las empresas que financia, que al menos dos tercios del capital solicitado en la ronda de inversión, sea aportado por los socios, familiares y sus amigos.

[2] Para mas detalles ver el capítulo Fondos de Inversión.

[3] Considero un error por parte de los Fondos de Inversión financiar el 100% del capital necesario del proyecto inmobiliario ya que el Fondo de Inversión, debe exigir que un porcentaje del proyecto sea financiado por los gestores inmobiliarios (al menos un 5% para proyectos grandes y un 10% para proyectos pequeños).